学区房要凉?投资思路要转变
发布时间: 2020-09-11 13:54:25
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学区房要凉?投资思路要转变--密码财经

学区房,又迎来了一个重磅消息。“五一”前夕,北京市西城区出台新政,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。 

根据新规,2020年7月31日后,新购房者子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。

这是继海淀、东城、朝阳等教育大区之后,北京最后一个教育强区西城宣布实行多校划片和六年一学位。北京作为我国的教育高地,“多校划片”在北京全面推行,其信号意义非同一般。

这意味着“多校划片”是大势所趋,每一个关心学区房的家庭,都必须重视。

01--密码财经

多校划片是什么意思?

简单来说,以前买学区房,是一个萝卜一个坑,而实行多校划片后,房子和学校不再是“一对一”的关系,而是“一对多”的关系,你家的房子不会再特定对应某一个学校,变为随机派位。

最直接的影响是,未来你买的学区房并不一定能分到对应的好学校,采用多校划片的模式,有可能你花巨资买的顶级学区房,最终分到了差学校,不确定性大大增加。

而且,一套房子六年内原则上只允许登记一个学位,相当于限售六年,这大大降低了学区房的流通性和投资属性。

新政一出,迅速引起市场的强烈反应。北京西城区二手房单日挂牌量大增3倍,不少顶级学区的二手房上房量也在激增。有机构数据显示,“五一”期间西城区交易量环比和同比增长均超过100%。

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学区房大量的交易表明供需两端都急着换手,业主急着降价抛盘出售,恐怕房价下跌;买盘急着上车,以求在7月31日新政实施前落户“占坑”。

02--密码财经

高价学区房的价值重估

不难理解,我国义务教育阶段实行就近入学政策,一个片区对应一所学校,由于教育资源不平衡,名校资源非常稀缺,与之对应的学区房势必成为大家争夺的对象,于是片区内的房价自然水涨船高,这也是学区房最大的价值所在。

以往单校划片政策,比如想要进入西城区的北京实验二小、或者广州越秀区的东风东小学,只要买到与学校匹配的学区房即可入读,一个好的小学,只要学习不是太差,就有机会直升重点中学。所以家长为了孩子,肯定是一掷千金。

简单来说,只要有钱,基本没有风险。 

在名校的光环下,这些区域房价明显高于周边板块。有数据统计,同一地段,学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的溢价,部分名校学区房的溢价甚至超过30%。

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多校划片,有望改变这一逻辑,学区房的价值也将面临重估。

多校划片之下,一个萝卜将会对应多个坑。同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校。

1、学区之内,学校资源参差不齐,即如果既有一流名校,也有对应城中村的“村小”,那么新政之下,片区内原本对应名校的学区房价格有可能面临大幅调整的风险,而原本对应“弱校”的学区房则可能迎来升值的机会。 

2、个别一线城市中心城区,优质教育资源云集,不同学校之间的实力差距不大,都是名校,那么学区房的价值仍能得到维持,甚至价值进一步凸显。比如广州的传统教育强区越秀区就是这种类型。

所以这个政策的出台,会削峰填谷,摊平学区房的价格,让顶级学区房的价格下跌,对一流名校学区形成明显的利空,而对普通低价学位房则带来一定利好。

可以说,入学风险的存在,让学区房充斥着各种不确定性。 

03

学区房要凉?关键在片区分析!

不少声音在讨论“多校划片”之后学区房将失去价值,崩盘在即。

这种说法显然是片面的,实际上部分片区(深圳)早就实行了大学区制,而且目前实行大学区制的片区本身都是教学水平、生源都相差无几的学校,几乎都是名校+名校,或名校+普校的结合方式。暂时还没有一个是名校+“村小”的大学区。

带来的现实影响是,现行的大学区制并没有对名校学位房造成大的利空,反而是利好了普校学位房。短期无需过分担心。

只不过,上面提到“多校划片”是大势所趋,北京就是一个强烈的示范效应,意味着政策迟早会全面铺开,影响是长期的。因为我国教育资源分布不均衡的片区占大多数。

也就是说,今后对于那种名校较少、教育资源不均衡的片区,多校划片对学区房的价格影响就比较大了。

因此,学区房的概念并不会消失,只是大家以后买学区房的思路要转变:以前只需要关心具体的学校,未来则要分析一个片区整体的教育水平以及成长性。

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买学位房就像炒股,最重要的是判断趋势。那么该如何识别学区房中潜力股?

我们可以从广州学区房的两次变迁史中挖掘经验。

从1994年开始,广东省教育厅开始为全省的中小学校划分等级。现在的“省一级学校”、“市一级”、“县一级”学校就是从那时候开始评的。而首批入选省一级学校最多的城市毫无疑问是省会广州,广州入选小学最多的是传统教育强区越秀区,并且集中在西部。

可以说,在1990年代中期,越秀西是广州乃至广东的教育高地。

第一次变迁的发生是伴随着广州城市发展重心的东移,广州基础教育的高地也出现了位移——从越秀西移向越秀东。

比如名校越秀东的东风东路小学是后来才评上省一级学校,一开始并不是最牛。其他小学更是比越秀西的传统牛校晚了足足十年以上,才评上相应的等级。

东风东路小学体育嘉年华照片 --密码财经
东风东路小学体育嘉年华照片

但比照一下学业成绩,越秀东路的小学明显后来居上。从2008-2017这十年间华罗庚金杯获奖人数看,越秀西的学校已经被越秀东全面反超。

第二次位移则是从越秀到天河。

天河以前是大农村,基础教育非常薄弱。但随着天河北和珠江新城的强势崛起,天河的基础教育也逐步强盛。

一个例子是,天河区的龙口西小学至今还只是个“市一级”,2002年创办的骏景小学好像连市一级小学都不是。但这并不影响两所学校的口碑,由于二者对口的小区居住了大量优秀的“新广州人”,生源质量好,硬是把这两所普通小学变成了名校。

天河区的小学起步虽晚,但进步神速,依旧从2008-2017这十年间华罗庚金杯获奖人数对比,学业成绩大有反超越秀之势。如果算上位于天河的那些高校附小,天河的成绩更是无可匹敌。单一个华师附小就完全碾压所有传统牛校。

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很显然,广州教育高地的前两次位移,其根本原因就是经济重心的位移。所以对于其他城市、地区来说,大概率也会遵循这个规律:经济重心去哪,教育重心自然就迁徙到哪,只不过后者存在一定的滞后性。

教育说到底,最重要无非就是师资、生源,也就是老师的水平和家长的层次。

地区经济发展好,就有钱从全国各地招揽名师,同时吸引大量的优秀人才进来就业,这些人才绝大部分都很重视教育。学校有一流的老师,家庭有优秀的父母,这样培养出来的学生自然不会差,这是很简单的道理。

 深圳某高中的校招聘用名单 ---密码财经
深圳某高中的校招聘用名单

20个人中有19个来自北大、清华的硕、博高材生

深圳其实就是一个很好的例子,很多人觉得深圳的教育水平不行,没有什么名校。

但事实上,近20年来,深圳基础教育已经有了很大的进步。从高考成绩来看,无论是重本率还是一本率都已经非常接近广州,而国际教育更是超过了广州,每年被常春藤等名校录取的人数都能跻身全国第一梯队。

深圳基础教育的巨大进步,再次诠释了好师资、好生源的重要性。

所以,分析一个学校、分析一个片区学位房的投资价值,除了要看它的历史外,更重要的是看它未来的趋势。我们要用发展的眼光看待事物:经济的发展将会吸引人才,人才资源就是师资和生源的保证,从而带动教育的发展。

04

学区房还值不值得投资?

值不值得投资,关键是要在结合“多校划片”的政策背景下,考虑好潜在的风险和作出怎么样的选择。

学区房还值不值得投资?

1、政策变动的风险已然越来越大。学区房高价的背后,是得益于名校的教育溢价,一旦学区资源重新分配,其价值将面临重估。“多校划片”就是资源分配方式的一种探索,未来教育政策变动只会越来越频繁,整体而言学区房的投资价值都会有不同程度的打折。

说白了,学区房最盛的风口已过,单纯地为了投资学区房,大部分人都不建议。

2、从投资角度,相比单个顶级学区房来说,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。名校云集的区域,不管是单校划片,还是多校划片,都不会过度影响学区房的价值。 

3、跟着人才走。未来一个地区的教育质量,取决于师资和生源,也就是人才资源;白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。所以,一些高新区、商务区的准学位房,性价比反而比老城区的传统学位房要高。

4、对于刚需盘,孩子已经4、5岁这种,不用考虑就是尽快买。在具体选择方面要分情况,如果是已经有自住房,单纯为了学位,那么选择“老破小”肯定比“老破大”性价比好很多;如果经济能力一般,需要考虑未来长期居住的,不如选择学区稍微差一点,但房子品质和价格都不错的学区房。量力而行就好,不然以后学区价值变动,房价大跌,对于原本压力大的家庭会造成更大的打击。

5、对于那些还没有孩子甚至没有结婚的,考虑学区房可能言之过早,因为学区房最大的价值和风险不在房价,而在学区;现在学区的政策变动风险这么大,没必要冒险。

6、扩大护城河才是王道。不管是租售同权,还是多校划片,都是改革的大方向;加上六年一学位甚至九年一学位的锁定效应,学区房本身的溢价都将会受到影响。所以不要只盯着学区房一个概念,交通、医疗、商业配套、小区品质都是非常重要的考量因素,拥有多种资源优势才能抵御政策不确定性带来的市场风险。

来源 | 条条套路通罗马(ID:taoluluoma)

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